珍惜自查機會，糾正錯誤處理
房產(chǎn)稅暫行條例明確，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。在正常情況下，企業(yè)選擇從租計征方式繳納房產(chǎn)稅時，租金收入應與同地段同類房產(chǎn)市場租金水平基本相當。一旦租金偏離度超過50%，表明企業(yè)可能通過壓低租金等方式逃避繳納稅款。平度市M建筑裝飾公司（以下稱M公司）的案例，就很有代表性。
16套房產(chǎn)租金偏離度高達80%
2023年4月12日，國家稅務總局平度市稅務局收到青島市稅務局“房產(chǎn)稅（有地無房）風險納稅輔導任務”，明確提示M公司未對名下16套房產(chǎn)申報繳納房產(chǎn)稅。
平度市稅務局立即展開核查，發(fā)現(xiàn)M公司于2019年12月，以某商貿(mào)城工程款抵頂獲得16套房產(chǎn)，房屋總價為284萬元。通過查詢相關數(shù)據(jù)，平度市稅務局將房屋原值與房屋過戶時繳納的契稅、印花稅等相加，確認房屋計稅依據(jù)總金額為292.8萬元，要求M公司按照從價計征方式自查補繳房產(chǎn)稅。
2023年6月2日，平度市稅務局在后續(xù)查詢中發(fā)現(xiàn)，M公司并未按照之前要求的從價計征方式補繳房產(chǎn)稅，而是選擇以從租計征方式申報補繳了2020年1月—2023年5月的房產(chǎn)稅，且M公司申報的租金收入總額僅為1.6萬元，平均單套房屋年租金收入僅為1000元，與同地段市場租金相差甚遠。
平度市稅務局從M公司房產(chǎn)稅年度申報表中，抓取從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和同地段市場租金數(shù)據(jù)進行比對分析，計算出M公司的租金偏離度為80%。從平度市稅務局實務核查經(jīng)驗來看，企業(yè)申報的租金收入偏離度超過50%的，可能存在虛假租賃、陰陽合同等情況，涉及少繳納房產(chǎn)稅的風險。
平度市稅務局進一步核查M公司租賃合同，發(fā)現(xiàn)M公司的16套房產(chǎn)于2020年1月出租給官某，并簽訂租賃合同約定租期為10年。進一步核查M公司資金流水等資料，發(fā)現(xiàn)M公司與官某之間未產(chǎn)生資金流水，存在疑點。
房屋租后閑置明顯不合常理
針對上述疑點，平度市稅務局約談M公司負責人及承租人官某。M公司負責人稱M公司與官某之間簽訂了工程施工承包合同書，合同約定總工程款24.5萬元。由于M公司未能及時向官某支付工程款，故以租金抵頂工程欠款，M公司與官某之間未產(chǎn)生資金流水。官某則表示，其曾為M公司提供外墻涂料工程服務，M公司僅結算8.5萬元工程款，且其從未使用過這16套房屋，房屋一直處于閑置狀態(tài)。
平度市稅務局進一步前往租賃房屋現(xiàn)場進行調查，實地查看后發(fā)現(xiàn)，16套房屋確實均處于閑置狀態(tài)，屋內沒有任何生產(chǎn)、生活痕跡。房屋所在的小區(qū)物業(yè)確認，M公司及官某從未繳納過這些房屋的物業(yè)費和水電費。
平度市稅務局分析發(fā)現(xiàn)，官某所述的工程款項，既未在個人所得稅扣繳系統(tǒng)中申報，也沒有開具相應的勞務費發(fā)票。M公司與官某雖然簽訂了施工合同和租賃合同，但雙方之間沒有任何資金往來記錄，且官某租賃房屋后多年閑置，明顯不合常理。
經(jīng)進一步核實確認，M公司提供的租賃合同、施工合同落款處的公章，與其征管檔案資料中的蓋章在字體、筆畫、數(shù)字等方面存在多處明顯不同。面對這一關鍵證據(jù)，M公司負責人承認，他們試圖通過簽訂虛假租賃合同并壓低租金，以從租計征方式少繳房產(chǎn)稅。
按照規(guī)定補繳稅款及滯納金
根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%—30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)稅暫行條例第四條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
案例中，M公司的16套房產(chǎn)實際上長期處于閑置狀態(tài)，并未真實出租，不符合從租計征的適用條件。此外，M公司通過補簽合同、虛構租賃關系的方式，將從價計征的房產(chǎn)稅改為從租計征，并人為壓低租金收入，導致少繳納房產(chǎn)稅，需承擔相應的法律責任。經(jīng)稅務部門輔導，M公司按照規(guī)定補繳稅款及滯納金13.77萬元。
筆者提醒，納稅人應當嚴格遵守稅收法律法規(guī)，不得通過虛構業(yè)務、偽造合同等方式逃避納稅義務。特別是稅務機關提供自查機會后一定要珍惜，不要沿著錯誤道路繼續(xù)前行。糾正錯誤稅務處理后，企業(yè)應當進一步健全資產(chǎn)管理制度，規(guī)范財務核算和納稅申報流程，建立內部監(jiān)督制度，對負有責任的相關人員嚴肅追責，避免再次出現(xiàn)類似情況。
（作者單位：國家稅務總局平度市稅務局）
