房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售尾盤:如何計算繳納土地增值稅?
前段時間,國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》(國家稅務(wù)總局公告2026年第3號,以下簡稱3號公告),明確了納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時,單位扣除項目金額的計算方式、適用免稅的具體情形和注意事項。筆者提醒,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售尾盤時,應(yīng)根據(jù)最新政策口徑,合規(guī)計算并按期申報繳納土地增值稅。
假設(shè)案例
A房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)在甲地開發(fā)普通標準住宅項目。假設(shè)項目于2026年6月30日達到清算條件,并于7月10日向主管稅務(wù)機關(guān)提交清算申報資料。假設(shè)A公司主管稅務(wù)機關(guān)于7月15日受理清算申報,8月31日出具清算審核結(jié)論,確認普通標準住宅可售建筑面積2萬平方米,扣除項目金額合計2.59億元,其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金300萬元。
假設(shè)A公司在2026年6月30日前,已銷售住宅面積1.8萬平方米,取得銷售收入3.24億元(不含稅價,下同),應(yīng)繳納的土地增值稅均在預(yù)繳環(huán)節(jié)和清算結(jié)論出具后全部繳納。A公司在稅務(wù)機關(guān)對該項目受理清算審核期間和出具清算結(jié)論后,7月—9月共銷售全部尾盤2000平方米,取得銷售收入3200萬元,發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共計20萬元。那么,A公司銷售尾盤應(yīng)該如何計算并繳納土地增值稅?
計稅步驟
A公司銷售尾盤,可以分三步計算并繳納土地增值稅。
第一步,確認尾盤銷售的起始時間及銷售面積和收入。3號公告第三條規(guī)定,納稅人辦理土地增值稅清算申報時,確認銷售收入、銷售面積的截止時間,為稅務(wù)機關(guān)受理清算申報時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。同時,第六條規(guī)定,納稅人在預(yù)征申報稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,應(yīng)當按尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。
也就是說,在稅務(wù)機關(guān)受理清算申報后至稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論前,納稅人銷售的商品房就不再采取預(yù)征的方式繳納土地增值稅,待稅務(wù)機關(guān)出具清算審核結(jié)論后,應(yīng)按清算后尾盤銷售方式申報繳納土地增值稅。那么,A公司2026年7月1日起發(fā)生的銷售收入應(yīng)按尾盤銷售處理,即確認銷售尾盤面積為2000平方米,銷售尾盤收入為3200萬元。
第二步,確定尾盤銷售單位建筑面積扣除項目金額。3號公告第七條規(guī)定,納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時,各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實扣除。其中,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加。具體計算公式為:各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額=稅務(wù)機關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項目金額合計÷相應(yīng)類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。
基于此,A公司在甲地開發(fā)的房地產(chǎn)項目全部為普通標準住宅,主管稅務(wù)機關(guān)出具的清算審核結(jié)論確認的扣除項目金額合計2.59億元(其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金300萬元),可售住宅建筑面積2萬平方米,那么,單位建筑面積扣除項目金額=25600÷20000=1.28(萬元/平方米)。
第三步,計算應(yīng)申報繳納的土地增值稅。A公司在清算期間及清算后共銷售尾盤2000平方米,取得銷售收入3200萬元,發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共計20萬元,則與此相對應(yīng)的扣除項目金額=2000×1.28+20=2580(萬元);對應(yīng)增值率=(3200-2580)÷2580×100%=24%,增值率超過20%,增值額未超過扣除項目金額50%的,稅率為30%。那么,A公司應(yīng)繳納土地增值稅=(3200-2580)×30%=186(萬元)。根據(jù)3號公告第六條規(guī)定,尾盤銷售土地增值稅按季申報繳納。如A公司7月—9月尾盤銷售的土地增值稅,應(yīng)按季在2026年10月征期申報繳納。
注意事項
筆者提醒,納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,既有分期開發(fā)項目又有同時開發(fā)多個項目;在同一開發(fā)項目內(nèi)既建造普通標準住宅,又建造非普通標準住宅及商業(yè)用房的,在計算尾盤銷售土地增值稅時,應(yīng)按不同期間、不同項目分別歸集收入、扣除項目金額和稅金,確保所有數(shù)據(jù)準確。若不能分別核算的,納稅人不能享受普通標準住宅優(yōu)惠政策。
同時,企業(yè)應(yīng)妥善保管土地增值稅清算資料,如項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算,房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)報表、賬冊、憑證,房屋銷售合同、發(fā)票、收據(jù),與成本費用相關(guān)的合同、發(fā)票、付款憑證等,以及與納稅申報相關(guān)的申報表、計算表、稅務(wù)機關(guān)出具的稅務(wù)事項通知、土地增值稅清算審核結(jié)論等,以備核查。
(作者單位:國家稅務(wù)總局鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)稅務(wù)局)